物业管理小区的情况报告

根据区政府工作安排，督查局实地走访全区80个小区。在与退休干部职工、居民群众交谈并开展问卷调查时发现，现绿藤市枫丹白露物业管理有限公司（以下称“枫丹白露物业公司”）提供的服务，虽然实现全区部分无主管小区物业“全覆盖”，但就服务水平和服务能力来看，无法提升这些居民群众的幸福感、安全感和满意度，为全区夯实文明城市创建工作“拖了后腿”。

一、运营管理情况

2024年3月，枫丹白露物业公司对全区15个街道50个社区180个小区（涉及537个楼栋、居民3.53万户、人口8.8万人），实行全面服务管理。物业按要求接管且将这些管理小区划分为8个片区，安排片区负责人，负责具体统筹管理工作；先后投入700余万元，在17个门卫室功能完善的小区，派驻专职保安员、保洁员69人；对于无门卫室的小区，做到“垃圾定时清运、保安‘一天两巡查’”。以上小区，其中社区代管的102个、单位象征性代管的16个，居民自治的8个；长期以来，这些小区居民不交物业管理费，目前交费的热情仍然不高。目前，据枫丹白露物业公司反映，居民户物业管理费收取率不足1%。下一步，如果物业管理费收不上来，可能会直接影响物业服务质量。

二、小区现状及居民反映

（一）问题表现

1.物业管理方面：一是垃圾不能“日产日清”。夏天容易滋生蚊虫、气味难闻，影响居住环境。巡察实地走访部分小区，居民反映，新物业公司进驻以来，小区内垃圾清运不及时，经常存在垃圾外溢的问题，与以往相比改观不大。巡察组同时了解到，小区保洁人员打扫卫生质量不高，具体表现为：每天只打扫1次卫生，且只打扫院内卫生，不清理楼内（楼道）卫生。二是专业维修人员配备不足，在小区公共区域用水、用电、淤堵出现问题后，不能够做到及时修理、排除故障。三是公共设施回收不力，主要是部分小区物业公司、管理单位撤场后，拖欠门卫人员工资未结，导致小区门卫室被门卫占用，一直未移交；另外，部分小区门卫室长期被无关人员霸占，导致物业公司无法派驻保安。

2.硬件设施方面：一个是生活设施老化。部分小区主下水管道管网存在管道错位、堵塞现象，虽已疏通多次，但治标不治本；部分小区变压器老化、损坏严重，影响居民正常用电。另一个是安防设施缺失，多个小区监控设备存在老化、缺失，公共区域监控不到，存在治安漏洞。没有配备门卫的小区多采取流动执勤的方式，在夜间无人巡查，偶有电动车丢失问题；部分小区门禁、道闸缺失或损坏严重，造成小区安全指数下降。据了解，建门卫室、安防门禁系统需要大量经费，物业公司不愿投入。

3.安全隐患方面：部分小区枯死树木多，容易倾斜倒伏，存在严重安全隐患。大部分小区房屋老化、年久失修，漏水漏雨严重。

（二）居民需求

一方面，希望完善小区硬件设施。枫丹白露物业公司已经接管的小区大多数是老旧小区，由于建设年代久远，普遍存在设施设备老化、绿化面积少、缺少健身文娱设施等问题，不能满足小区居民日常生活需求。

另一方面，希望提升物业服务质量。巡察组通过走访，了解到这次接管的小区，居民普遍反映物业服务质量较低，不能满足大家对小区卫生、安防等服务的刚性需求，亟需提升和改进。

三、巡察组的工作建议

（一）机关层面：在“帮”字上下功夫。一方面，借助老旧小区改造有利契机，区住建局加强工作指导，着力帮助小区完善硬件设施，例如为以上小区安装监控、电子门禁系统，从根本上解决小区环境脏、乱、差问题，提升居民生活品质。另一方面，借助机关党组织在职党员到社区“双服务、双报到”活动，健全工作机制，推动城市基层治理重心向小区延伸，同时以区直机关、街道、社区共驻共建为载体，明确将共建重心、服务资源进一步向小区下沉。

（二）街道层面：在“督”字上下功夫。一方面，街道办事处应针对小区特点，广泛听取社区、居民意见，就小区物业服务条款认真研究；针对小区居民特点，争取做到“一个小区一个合同”，提供个性化服务，满足居民物业服务需求。另一方面，街道办事处要开展联合执法，联动自然资源和规划、城管、住建等职能部门，帮助社区回收被占用的门卫室、保洁室等公共资源，拆除乱搭乱建、整治公共场地。

（三）社区层面：在“治”字上下功夫。一是社区党组织要发挥小区党支部凝聚群众优势，推动成立业主自治组织，推选有能力、有公心、有意愿、有影响的小区党员、能人为楼栋长、单元长，在“人人有责、人人尽责、人人享有”中提升小区自治能力。二是充分发挥小区党员群众特长，建立纠纷调解、环境整治、亲子互助等志愿服务队伍，结合实际，常态化地开展活动；针对物业管理费难收取的问题，通过召开居民议事会、小区支部党员大会，营造良好宣传氛围，争取居民支持。三是物业公司在聘用小区保洁、保安、维修师傅等人员上，可以重点考虑小区内责任心强、有热心的低收入群体、失业人员，发挥他们“主人”意识，既促进工作又解决就业，一举两得。